Pelnīt naudu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā

Runājot par naudas pelnīšanu nekustamo īpašumu ieguldījumos, ir tikai daži veidi, kā to izdarīt. Lai arī jēdzieni ir viegli saprotami, nemānieties, domājot, ka tos var viegli īstenot un izpildīt. Nekustamā īpašuma pamatu izpratne var palīdzēt investoriem strādāt, lai maksimāli palielinātu savus ienākumus. Nekustamais īpašums ieguldītājiem piešķir vēl vienu portfeļa aktīvu klasi, palielina diversifikāciju un var ierobežot riskus, ja tiem tiek pareizi piemērota.

Ir trīs galvenie veidi, kā investori varētu nopelnīt naudu no nekustamā īpašuma:

1. Īpašuma vērtības pieaugums
2. Nomas ienākumi, kas iegūti, iznomājot īpašumu īrniekiem
3. Peļņa no uzņēmējdarbības, kas atkarīga no nekustamā īpašuma

Protams, vienmēr ir citi veidi, kā tieši vai netieši gūt peļņu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, piemēram, iemācīties specializēties tādās ezotēriskākās jomās kā nodokļu aizturēšanas sertifikāti. Tomēr trīs iepriekš uzskaitītie priekšmeti veido lielāko daļu no pasīvajiem ienākumiem un galīgajiem likteņiem, kas iegūti nekustamā īpašuma nozarē.

Nekustamā īpašuma īpašuma vērtības pieaugums

Pirmkārt, ir svarīgi saprast, ka īpašuma vērtības ne vienmēr palielinās. Šis aktīvu pieauguma trūkums var sāpīgi izpausties tādos periodos kā 80. gadu beigas un 1990. gadu sākums un 2007. – 2009. Gads, kad sabruka nekustamā īpašuma tirgus. Faktiski daudzos gadījumos īpašuma vērtības reti pārspēj inflāciju - vidējās cenas ekonomikā.

Piemēram, ja jums pieder 500 000 ASV dolāru īpašums un inflācija ir 3%, jūsu īpašumu var pārdot par 515 000 ASV dolāriem (500 000 ASV dolāri x 1,03%), taču jūs neesat bagātāks nekā pagājušajā gadā. Tas ir, jūs joprojām varat iegādāties tādu pašu daudzumu piena, maizes, siera, eļļas, benzīna un citas preces (tiesa, siers šogad var būt samazinājies un benzīns ir augsts, bet jūsu dzīves līmenis paliks aptuveni nemainīgs). Iemesls ir tāds, ka 15 000 ASV dolāru pieaugums nebija reāls. Tas bija nomināls un tam nebija reālas ietekmes, jo pieaugumu izraisīja kopējā inflācija.

Inflācija un ieguldījumi nekustamajā īpašumā

Kad notiek inflācija, dolāram ir mazāka pirktspēja. Tas notiek tāpēc, ka valdībai ir jārada-jādrukā nauda, ​​kad tā tērē vairāk nekā paņem ar nodokļiem. Viss pārējais laika gaitā ir vienāds. dolāru zaudējot vērtību un kļūstot mazāk vērts nekā agrāk.

Viens no veidiem, kā gudrākie nekustamā īpašuma investori var nopelnīt naudu nekustamajā īpašumā, ir izmantot situāciju, kas, šķiet, izveidojas ik pēc pāris desmitgadēm. Viņi to dara, kad tiek prognozēts, ka inflācija pārsniegs pašreizējo ilgtermiņa parāda procentu likmi. Šajos laikos jūs varētu atrast cilvēkus, kuri vēlas spēlēt azartspēles, iegādājoties īpašumus, aizņemoties naudu pirkuma finansēšanai un pēc tam gaidot inflācijas pieaugumu. .

Inflācijai pieaugot, šie investori var atmaksāt hipotēkas ar dolāriem, kuru vērtība ir daudz mazāka. Šī situācija nozīmē noguldītāju pāreju uz parādniekiem. Jūs redzējāt, ka daudzi nekustamo īpašumu investori šādā veidā pelna naudu pagājušā gadsimta septiņdesmitajos un astoņdesmito gadu sākumā. Inflācija bija ārpus kontroles, līdz Pauls Volkers juniors - Federālo rezervju prezidents laikā no 1979. līdz 1987. gadam - paņēma aizmugurē 2x4 un to atnesa kontrolē, krasi paaugstinot procentu likmes.

Cikliski koriģēta maksimālās likmes pirkšana

Viltība ir pirkt, kad cikliski koriģētās maksimālās likmes - ienākuma no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā - ir pievilcīgas. Jūs pērkat, kad domājat, ka ir kāds īpašs iemesls, kādēļ konkrēts nekustamais īpašums kādreiz būs vairāk vērts, nekā norāda pašreizējā ierobežojuma likme vien.

Piemēram, nekustamā īpašuma attīstītāji var aplūkot projektu vai attīstību, ekonomisko situāciju ap šo projektu vai īpašuma cenu un noteikt nākotnes īres ienākumus, lai atbalstītu pašreizējo vērtējumu. Pretējā gadījumā pašreizējā vērtība var šķist pārāk dārga, pamatojoties uz pašreizējiem attīstības apstākļiem. Tomēr, tā kā viņi saprot ekonomiku, tirgus faktorus un patērētājus, šie investori var redzēt rentabilitāti nākotnē.

Jūs, iespējams, esat redzējuši, kā briesmīga vecā viesnīca uz liela zemes gabala pārveidojas par rosīgu tirdzniecības centru ar biroju ēkām, kas īpašniekam izsniedz ievērojamas nomas maksas. Bez šīm naudas plūsmām, neto pašreizējās vērtības, jūs kādā vai citā mērā spekulējat neatkarīgi no tā, ko pats sakāt. Jums būs nepieciešama vai nu ievērojama inflācija nominālvalūtā, ja izmantojat parādu pirkuma finansēšanai, lai jūs glābtu. Jūs varētu arī būt atkarīgs no kāda veida mazas varbūtības notikuma, kas darbotos jūsu labā.

Noma kā ieguldījums nekustamajā īpašumā

Pelnīt naudu no nomas maksas iekasēšanas ir tik vienkārši, ka katrs sešgadnieks, kurš jebkad ir spēlējis monopola spēli, viscerālā līmenī saprot, kā darbojas pamati. Ja jums pieder māja, daudzdzīvokļu ēka, biroju ēka, viesnīca vai jebkurš cits ieguldījums nekustamajā īpašumā, varat iekasēt maksu par īri, lai ļautu viņiem izmantot īpašumu vai objektu.

Protams, vienkārši un viegli nav viens un tas pats. Ja jums pieder daudzdzīvokļu ēkas vai īres mājas, jūs varat atrast sev darīšanas ar visu, sākot no salauztām tualetēm līdz īrniekiem, kas darbojas met laboratorijās.Ja jums pieder sloksnes tirdzniecības centri vai biroju ēkas, jums var nākties saskarties ar biznesu, kas no jums iznomāja bankrotu. Ja jums pieder rūpniecības noliktavas, jūs varētu atrasties vides pētījumu par to īrnieku darbībām, kuri izmantoja jūsu īpašumu. Ja jums pieder krātuves, bažas var radīt zādzība. Nomas nekustamā īpašuma investīcijas nav veids, kā jūs varat zvanīt pa tālruni, un sagaidāt, ka viss izdosies.

Kapitāla likmes izmantošana investīciju salīdzināšanai

Labā ziņa ir tā, ka ir pieejami rīki, kas atvieglo potenciālo nekustamo īpašumu ieguldījumu salīdzinājumus. Viens no tiem, kas jums kļūs nenovērtējams, cenšoties pelnīt naudu no nekustamā īpašuma, ir īpaša finanšu attiecība, ko sauc par kapitalizācijas likmi (ierobežojuma likmi). Cenu likmes parāda komerciālā nekustamā īpašuma ieguldījumu atdeves likmi. Tas tiek ņemts no neto ienākumiem, ko īpašums radīs.

Ja īpašums nopelna 100 000 ASV dolāru gadā un pārdod par 1 000 000 ASV dolāru, jūs sadalītu ieņēmumus (100 000 ASV dolāru) ar cenu tagu (1 000 000 ASV dolāru) un iegūtu 0,1 jeb 10%. Tas nozīmē, ka īpašuma ierobežojuma likme ir 10% vai ka jūs nopelnīsit paredzētos 10% no sava ieguldījuma, ja jūs pilnībā maksājat par nekustamo īpašumu skaidrā naudā un bez parāda.

Tāpat kā krājums galu galā ir tikai tā diskontēto naudas plūsmu neto pašreizējās vērtības vērts, arī nekustamais īpašums ir tā vērts, lai apvienotu:

• Lietderība, ko īpašums rada savam īpašniekam
• Tās radītās neto pašreizējās naudas plūsmas salīdzinājumā ar samaksāto cenu

Nomas ienākumi kā drošības robeža

Nomas ienākumi var būt drošības rezerve, kas jūs aizsargā ekonomikas lejupslīdes vai sabrukuma laikā. Atsevišķi nekustamā īpašuma ieguldījumu veidi šim mērķim var būt labāk piemēroti. Noma un īre var būt samērā drošs ienākums.

Atgriezties pie mūsu iepriekšējām diskusijām - par problēmām, kā pelnīt naudu no nekustamo īpašumu biroju ēkām, var sniegt vienu ilustrāciju. Parasti šīs īpašības ietver ilgtermiņa nomas līgumu uz vairākiem gadiem. Pērciet vienu par pareizo cenu, īstajā laikā un īrnieka īres termiņu, un jūs varētu iziet cauri nekustamā īpašuma sabrukumam. Jūs savāktu īres čekus virs vidējā līmeņa, kas uzņēmumiem, kas iznomā no jums, joprojām ir jāsniedz, pateicoties nomas līgumam, ko viņi parakstīja, pat ja citur ir pieejamas zemākas likmes. Tomēr kļūdieties, un jūs varētu būt ieslēgts pie zemākas atdeves ilgi pēc tirgus atkopšanās.

Nauda no nekustamā īpašuma biznesa operācijām

Pēdējais veids, kā nopelnīt naudu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, ietver īpašus pakalpojumus un uzņēmējdarbību. Ja jums pieder viesnīca, jūs varat pārdot filmas pēc pieprasījuma saviem viesiem. Ja jums pieder biroju ēka, jūs varētu nopelnīt naudu no tirdzniecības automātiem un autostāvvietām. Ja jums pieder automazgātava, jūs varētu nopelnīt naudu no laika kontrolētiem putekļsūcējiem.

Šīs investīcijas gandrīz vienmēr prasa zināšanas par apakšspecialitāti. Piemēram, daži cilvēki visu savu karjeru pavada, specializējoties automazgātavu projektēšanā, celtniecībā, īpašumā un ekspluatācijā. Tiem, kas paceļas savas jomas augšgalā un saprot konkrētā tirgus smalkumus, iespēja nopelnīt var būt bezgalīga.

Citas nekustamā īpašuma ieguldījumu idejas

Tomēr nekustamajā īpašumā pastāv citas ieguldījumu iespējas. Jūs varat ieguldīt nekustamā īpašuma ieguldījumu trastos (REIT). Publiski tirgoti REIT emitē akcijas un tiek tirgoti biržā, savukārt privāti turēti REIT vai netirgoti REIT nav pieejami nevienā biržā. Visu veidu REIT koncentrēsies uz konkrētām nekustamā īpašuma tirgus nozarēm, piemēram, pansionātiem vai tirdzniecības centriem. Ir arī vairāki biržā tirgoti fondi (ETF) un kopfondi, kas vērsti uz nekustamā īpašuma ieguldītāju, ieguldot REIT un citos ieguldījumos nekustamā īpašuma nozarē.